大安随笔 | 房屋买卖，这些您清楚么？

导读：北京房价向来是全国的标杆，即使政府出台了调控性文件，房价亦是居高不下，二手房交易市场也表现的非常火爆，由于房价涨幅落差过大，近来频现卖房者毁约的情况。因此，如何签订买卖合同就成为重中之重。 现在的房屋买卖采取分期付款方式居多，《买卖合同解释》第38条第一款明确规定了分期付款的含义：系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。现实生活中，我们可以发现出卖人多居于优势地位，但其权益亦受到法律的限制，否则将会带来不利的影响。《合同法》第167条规定;分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 1 买受人未支付价款达到全部价款五分之一以上的，出卖人有权择一行使以下权利： (1)要求买受人一次性支付剩余的全部价款; (2)行使法定解除权解除合同，并要求买受人支付标的物的使用费。 若当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定（《买卖合同解释》第39条第2款） 分期付款与即时结清付款相比，我们可以发现买受人选择分期付款方式多因经济上受限，出于保护弱者权益的考虑，《合同法》第167条规定的“五分之一”以上这一比例，系强制性规范,且系法定最低比例。当事人若违反该比例，损害买受人利益的，约定无效。但若不损害买受人的利益的，约定有效。 举例说明:双方约定：买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的三分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，此约定有效；但若规定买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的七分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，此约定则为无效。 值得注意的是：房屋买卖中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖合同的生效要件，房屋买卖合同是否生效依据《合同法》确定。 2 订金or定金？ 两词虽为一字之差，但含义却极不相同。订金在法律上没有明文规定，往往都是根据双方约定以及习惯，订金的性质理解为预付款更为恰当一些，因此并不具有定金罚则的效力。订金一般被认为是一种单方行为，而最终往往会作为预付款融入总价款里，或者退款给支付方。 根据《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以这就是所谓的定金罚则，因为定金属于担保的一种，属于双务行为，因此对双方均有约束力，任何一方不履行债务就需要承担定金赔偿。 关于定金，有以下几点值得注意： （1）当事人须在定金合同中注明“定金”字样或者约定定金罚则，才能成立定金合同。 （2）若实际交付的定金若多于或者少于约定金额，只能视为变更了定金合同，而不能说明定金合同无效。但是，《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 （3）《合同法》第116条还规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。违约金和定金，当事人可以通过判断哪种方式对自己更为有利择一使用。选择适用违约金条款的，应当注意，若约定的违约金高于或者低于实际损失时，另一方当事人可以请求法院或者仲裁机构减少或者增加违约金的数额。 购买房屋可谓是一件大事儿，因此，无论是出卖人还是买受人在签订合同时，都应该擦亮眼睛提高警惕，预防可能出现的违约及风险，尽可能的减少在合同缔约过程中己方的过错。